Gerarchie del mattone
I ricchi, se non vivono “in mezzo a noi”, manco troppo lontano. A Torino, si sa, tra collina, centro e Crocetta.
I dati MEF dell’anno concluso sulla frattura spaziale dei redditi non svelano certo nulla di nuovo per chi in questa città ci vive e odia. La statistica è una scienza di governo che contribuisce a creare una realtà da controllare e disciplinare, ma se si esce dal suo regime di pretesa oggettività e immaterialità e la si usa come spunto, può essere utile per conoscere le decisamente tangibili proprietà immobiliari presenti nei diversi quartieri, il cui valore si accompagna a quello dei proprietari e agli interessi speculativi dei padroni di Torino.
Falchera – tra gli ultimi avamposti operai, simbolo del piano INA-Casa (Falchera Vecchia), delle sedici torri (Falchera Nuova) e delle recenti lotte nelle popolari ATC – e Villaretto – case basse tra discariche e via senza nome – popolano un lembo di terra scollegato dal resto della città, che all’estremo nord lambisce la tangenziale. Dal 2008 al 2018 il valore immobiliare è crollato quasi del -40%, una tendenza che sembra inarrestabile, visto che nei successivi quattro anni è caduto del -9,9% segnando nel 2021 il prezzo più basso di tutta la città, 816 €/m².
Regio Parco – Barca – Bertolla, alla confluenza tra il Po e la Stura di Lanzo è il quartiere dove sorge la Ex Manifattura Tabacchi che, dopo svariate aste andate deserte, l’Agenzia del Demanio d’intesa con il Ministero della Cultura, la Regione Piemonte, il Comune, il Politecnico e l’Università sognano di riconvertire in “distretto culturale” con i fondi del PNRR. Poco distanti le sponde della Stura, dove fino al 2015 esisteva la più grande baraccopoli di Torino e d’Europa, il “Platz“, una città nella città per migliaia di poveri, sgomberati dall’amministrazione Fassino e da una ricca cordata di associazioni e cooperative. Ubicazione periferica e scarsa qualità degli immobili si traducono in larghe aree con prezzi tendenti al ribasso – zona Botticelli intorno al Cimitero Monumentale al -5,2%, zona Barca-Bertolla al -1,6% -, nonostante a livello aggregato negli ultimi anni venga registrato un leggero aumento della quotazione immobiliare al +1,2%, pari a un valore medio di 1.227 €/m² nel 2021.
Aurora, dal nome di un’antica cascina sita tra Corso Giulio Cesare e Corso Emilia diventata nella seconda metà dell’Ottocento opificio, si trova a ridosso del Centro Storico, delimitata a est dal fiume Dora Riparia e dalle arterie infrastrutturali di corso Regina Margherita a sud, corso Vigevano e corso Novara a nord, corso Principe Oddone a ovest. Fino agli anni Trenta insediamento produttivo principale della città, include le distinte zone di Borgo Dora e Valdocco con il mercato di Porta Palazzo, borgata Aurora e borgo Rossini. Dalla fine degli anni Novanta con il progetto “The Gate” diventa, per mezzo di sfratti, sgomberi e retate, zona strategica per i processi di riqualificazione portati avanti dai padroni della città. Dopo un generale crollo dei prezzi del -30% nei dieci anni precedenti, tra il 2018 e il 2021 il valore immobiliare al metro quadro ha subito andamenti contrapposti secondo le zone. Nel generale calo del -1%, che nel 2021 ha toccato i 983 €/m², tra i più bassi della città, si distingue solo Borgo Rossini, dove i prezzi sono saliti del +3,9%, toccando nel 2021 i 1.744 €/m².
Barriera di Milano, Bariera dl’Emme, quartiere storicamente proletario e industriale, la cui forma segue la zona di destinazione produttiva tardo ottocentesca attigua alla Barriera Daziaria del 1853, puntellata di fabbriche dismesse, talvolta “riconvertite”, a volte occupate e solertemente sgomberate, come gli accampamenti delle persone che non si sono mai potute permettere un affitto, da via Germagnano alla ex Gondrand. Quattro le arterie che la attraversano verticalmente e attorno a cui si snoda la vita del quartiere – corso Giulio Cesare, corso Vercelli, via Cigna e via Bologna – e molti gli interventi urbanistici dalla fine degli anni Novanta, a partire dalla riqualificazione della cosiddetta Spina 4. In questa area che si estende dalla stazione Rebaudengo fino a corso Vigevano, al posto delle officine Iveco Telai e la Metallurgica Piemontese sorgono oggi un migliaio di alloggi le cui quotazioni hanno subito una flessione costante – si parla del -16% all’anno solo negli ultimi due -, supermercati e numerose aree commerciali private, tra cui quelle interne agli storici edifici dei Docks Dora. La discesa a picco del valore immobiliare interessa tutto il quartiere – “Gli alloggi sono fuori mercato perché è difficile affittarli. In pochi si trasferiscono in quelle strade di Barriera assediate dal degrado” spiegano dall’Istituto di Vendite Giudiziarie quelli che svendono le case pignorate ai poveracci. Gli alloggi qui valgono pochissimo rispetto al resto della città, in media 833 €/m², all’incirca i valori della Falchera. Tra il 2018 e il 2021 i prezzi sono scesi del -4,2%.
Vanchiglia – Vanchiglietta, zona eterogenea dal punto di vista edilizio, con edifici ottocenteschi accanto a costruzioni più recenti e larghe aree industriali dismesse, tra cui l’Italgas, l’ex Rivoira, l’ex Cigala-Bertinetti. Le destinazioni prevalenti restano quella residenziale e commerciale. Sede del fantasmagorico Campus Einaudi progettato dal blasonato studio Foster&Partners, e uno dei fulcri della movida torinese, l’area dal 2010 è oggetto di una significativa valorizzazione immobiliare, che negli ultimi quattro anni ha segnato il +2,5%, arrivando a toccare i 2.486 €/m².
Madonna del Pilone, borgo prevalentemente residenziale delimitato dalla sponda destra del Po e dalla collina, che si è sviluppato dalla seconda metà dell’Ottocento fuori dalla cinta daziaria, lungo l’antica direttrice di Corso Casale. Zona ben collegata, con grande disponibilità di servizi e aree verdi, è pertanto da sempre ambita dalla media borghesia torinese. L’offerta contenuta, data la appetibile allure da borgo composto da immobili mai alti più di tre piani, ha fatto sì che le quotazioni immobiliari nel tempo si siano mantenute stazionarie, con una leggera crescita tra il 2018 e il 2021 del +0,9%, arrivando nel 2021 ai 2.100 €/m².
Borgata Vittoria, Borgh Tòja, fino alla prima metà dell’Ottocento campagna aperta tra terre coltivate, cascine e bialere, inizia ad attrarre gli interessi dei primi industriali data la particolare ricchezza d’acqua. Dopo la costruzione del Canale Ceronda e del primo tratto della ferrovia Torino-Ceres nel 1869 e le lottizzazioni del 1877, diventa insediamento produttivo in cui spicca l’opificio tessile “Galoppo” seguito dalla SNOS (Società Nazionale Officine di Savigliano). Quartiere storicamente popolare e molto popoloso, conosce una progressiva estensione verso nord – risale al 1930 la costruzione delle case popolari di via Sospello – accompagnata nel secondo dopoguerra da un forte incremento demografico, dovuto in particolare alle migrazioni interne. In anni più recenti, nel 2009, l’amministrazione cittadina ha tentato la “riqualificazione” della sua estremità meridionale, la vecchia Barriera di Lanzo nota come Borgata Tesso, con l’idea di far girare l’economia e attrarre abitanti intraprendenti spendendo qualche milione di euro nel rifacimento del manto stradale in pietra di Luserna e in variopinti murales. Un buco nell’acqua per le mire di valorizzazione, così come il progetto della Spina 3 – area sorta con l’interramento della ferrovia, a cavallo tra Borgo Vittoria, San Donato e Lucento – dove ai lati di una superstrada a sei corsie si stagliano oggi tristi torri-dormitorio e ipermercati. Se qui il prezzo delle case è crollato del -30% dal 2011, negli ultimi quattro anni in tutto il quartiere il valore immobiliare è sceso del -4,2%, pari a 1.215 €/m2.
Madonna di Campagna, quartiere che si è sviluppato per la forte presenza industriale dalla fine del XIX secolo, tra cui industrie tessili, acciaierie – Ferriere Vitali e Ansaldi-FIAT – e relativo indotto. Dove fino a fine Novecento sorgevano gli stabilimenti delle Ferriere, Teksid, Michelin, Savigliano, Paracchi, FIAT Nole e Ingest, sorge oggi il cd. “Parco Dora”, progetto a destinazione residenziale e commerciale ideato da archistar e costato 70 milioni di euro cofinanziati da Stato e Comune, simbolo di “una città che chiude le proprie fabbriche e scopre altre vocazioni“. I pilastri d’acciaio di 30 metri della Teksid, come quelli di tante altre fabbriche rimasti in piedi ma svuotati della memoria di chi là dentro sputava sangue, sono il simbolo di un tentativo di valorizzazione per la città-eventificio. Là dove c’era la catena di montaggio, ora c’è un festival, anche se, al di là degli eventi programmati, il “Parco” è oggi uno dei pochi luoghi a Torino in cui le persone si ritrovano al di fuori dei circuiti del consumo. Il quartiere che si estende fino alla tangenziale nord, caratterizzato da un tessuto edilizio molto eterogeneo, ha subito un deprezzamento costante dal 2011 in avanti, segnando il -4,2% negli ultimi quattro. Il valore immobiliare è di 1.016 €/m2.
Lucento – Vallette, alla periferia nord-ovest, quartiere industriale e popolare sviluppatosi soprattutto tra la fine degli anni Cinquanta e l’inizio degli anni Sessanta, data la forte migrazione interna da Sud e Nord-Est. Oggetto di numerosi interventi urbanistici, è un caso esemplare delle politiche di edilizia pubblica del dopoguerra, intrise di pedagogia sociale. È del 1957 il piano per la costruzione di 16.500 alloggi su 71 ettari di terreno. Nell’idea dei progettisti un quartiere autosufficiente per 20.000 abitanti, esso diviene in fretta simbolo dell’isolamento e della speculazione fondiaria, dal momento che i terreni rastrellati dalle immobiliari negli anni Quaranta vengono rivenduti agli enti pubblici a poco meno del doppio del valore d’acquisto. Parcheggio-dormitorio fino agli anni Novanta, è qui che sorgono il carcere Lorusso-Cotugno e lo Juventus Stadium. Proprio nell’area ceduta dalla Città di Torino alla società bianconera, alcuni poveracci avevano trovato riparo e un posto in cui vivere nella Cascina Continassa. Nel 2011 un corteo capeggiato dall’allora segretaria del PD Paola Bragantini si era diretto proprio là, dando fuoco a roulottes e baracche, episodio noto come “pogrom della Continassa”. Per miracolo non ci è scappato il morto e la zona è stata subito “bonificata” per fare spazio al cantiere degli Agnelli. Negli ultimi quattro anni i prezzi delle case sono scesi del –1,4%, nel 2021 il valore medio è tra i più bassi della città, 856 €/m2.
San Donato – Campidoglio, quartiere sviluppatosi nella seconda metà dell’Ottocento verso ovest, lungo la direttrice via San Donato e dove i produttori dolciari Talmone-Caffarel-Prochet inventarono il gianduiotto, è una zona prevalentemente residenziale e mista, laddove coesistono zone molto diverse tra loro. Dagli edifici liberty di via Cibrario nella “contrà dij Sgnur” e le case di due o tre piani di borgata Campidoglio, alle “ca’ nèire” di via Livorno, con Corso Regina a fare da spartiacque simbolico tra il quartiere alto e quello basso. Il valore immobiliare ha avuto nel tempo segno altalenante e se a livello aggregato negli ultimi anni è stato oggetto di un apprezzamento del +4,2%, pari a 1.674 €/m2, forti sono le differenze a seconda delle vie.
Cit Turin, puntellato di edifici liberty, neogotici e déco a destinazione residenziale di lusso, sede del Tribunale e del grattacielo Intesa Sanpaolo, è un quartiere il cui valore immobiliare ha nel tempo subito un forte apprezzamento, legato anche all’inaugurazione nel 2011 della stazione ad alta velocità di Porta Susa. Data la posizione strategica, la zona è particolarmente ambita dai pendolari ricchi tra Torino e Milano e viste le ampie metrature delle case, oltre i 100 m2, metratura accettabile a chi ha la pecunia anche per eventuali lockdown, così negli ultimi quattro anni i prezzi sono saliti del +8,5%,arrivando a toccare i 2.575 €/m2.
Centro, Ël Sènter, il quartiere più antico di Torino, è la zona della città dove il mattone vale in media di più. Nella parte che si snoda attorno alle prestigiose e inaccessibili via Roma, Piazza San Carlo e Piazza Castello, i prezzi già altissimi hanno segnato negli ultimi quattro anni addirittura un +9%, arrivando a toccare un valore di 4.430 €/m2. Nella zona intorno al Quadrilatero Romano, esempio “classico” di gentrification, la cui radicale “bonifica-ristruttuzione” ad opera del consorzio guidato dalla DeGa amica di Castellani alla metà degli anni Novanta ha significato l’espulsione di chi viveva nelle case popolari per fare posto a più facoltosi e decorosi residenti e locali della movida, i prezzi si aggirano oggi intorno ai 2.889 €/m2, con un incremento del +7,8% negli ultimi quattro anni. Infine, l’area che affacciandosi sul Po comprende il Borgo Nuovo e Piazza Vittorio, pur registrando un apprezzamento più modesto pari al +3,4%, si attesta comunque su valori a dir poco “esclusivi”, ben 3.443 €/m2.
Borgo Po – Gran Madre – Crimea, contesto pedecollinare prettamente residenziale, affacciato sulle sponde del Po e connotato da edifici signorili edificati principalmente tra fine Ottocento e inizio Novecento, i cui fulcri sono piazza Crimea, il Monte dei Cappuccini e la Chiesa della Gran Madre. Se nell’area di Borgo Po i prezzi delle case si sono mantenuti sostanzialmente stabili negli ultimi quattro anni, con un valore medio di ben 2.705 €/m2, la ancora più rinomata zona Gran Madre, molto ambita dall’alta borghesia torinese, ha toccato i 3.489 €/m2, con un incremento del +1,7%.
Cavoretto, fino al 1889 comune autonomo, comprende oggi gran parte della collina torinese, su cui i vincoli paesaggistici hanno reso difficili le nuove edificazioni. Data la qualità residenziale medio alta, il valore immobiliare si aggira sui 2.037 €/m2, mantenendosi alto nonostante un calo tendenziale del -1,4% negli ultimi quattro anni, dovuto anche alla ricerca della centralità urbana da parte della borghesia. Un trend che potrebbe essere messo in discussione dalla pandemia e dalla ricerca di spazi ampi e verdi da parte dei ceti altolocati della città.
San Salvario, quartiere dal tessuto urbanistico ed edilizio tipico di metà Ottocento, un quadrilatero stretto tra la Stazione di Porta Nuova e il Po, a ridosso del centro. Se negli anni Sessanta vede la coabitazione della piccola borghesia nelle palazzine di pregio e degli immigrati dal meridione negli immobili più fatiscenti, la situazione cambia negli ultimi due decenni del Novecento, complice la crisi generale della città unita all’arrivo di una nuova popolazione migrante. Il quartiere si deprezza e nel discorso pubblico viene fatta passare l’idea del ghetto, la “kasbah“, in cui regna il malaffare e le sue leggi, un posto da cui tenersi alla larga. O da riqualificare. Così, una virtuosa alleanza “dal basso” tra governanti e associazioni crea le condizioni perchè, giusto in tempo per le Olimpiadi del 2006, le strade vengano ripulite con sensazionali operazioni antispaccio e si riempiano di dehors e apericene, i più poveri vengano espulsi per far posto a una nuova popolazione giovane e abbiente, il costo delle case si alzi a dismisura, da 1.230 €/m2 a 2.753 €/m2. Il lustro dura però poco, dal 2011 il valore del mattone comincia la sua discesa, resta in piedi l’ecosistema improntato al consumo e all’intrattenimento, dove il marchio della coolness ha sostituito quello dell’infamia e i più miserabili non vivono più lì. Negli ultimi quattro anni le quotazioni immobiliari sono scese del -1,6%, anche se il costo medio resta alto, 1.967 €/m2.
Lingotto – dove a inizio Novecento la FIAT impiantò il suo stabilimento di produzione di automobili – e Nizza Millefonti – quartiere il cui nome deriva da Nizza, via che lo attraversa indirizzata verso il sud della Francia e dalla storica presenza di numerose sorgenti d’acqua a ridosso del Po -, dal 2016 sono stati inglobati nella macro Circoscrizione VIII San Salvario – Cavoretto – Borgo Po – Nizza Millefonti – Lingotto – Filadelfia.
A Lingotto, dove anche nelle abitazioni la fabbrica ha impresso il suo più immaginifico marchio operaio, sorgono anche i Magazzini di vendita Ortofrutticola all’Ingrosso (M.O.I.) di epoca fascista, poi passati agli onori delle cronache per aver rappresentato uno dei più grossi sgomberi portati avanti dall’amministrazione Appendino. Il complesso dell’ex fabbrica FIAT è invece oggi un centro commerciale, centro conferenze e fiera. Dai consumi di massa a Eataly, passando per il Salone del libro, ce n’è per tutti i gusti.
A Nizza Millefonti invece il tessuto edilizio è prettamente signorile e di recente fattura, legato agli anni della ricostruzione nel dopoguerra, con la presenza di numerose strutture ospedaliere e di un’area a parte, oggetto di successive “riqualificazioni”, Italia ’61. Edificata per il centenario dell’Unità di Italia, in questa zona dove negli anni Cinquanta vivevano “i baraccati di corso Polonia” spiccano il Palazzo del Lavoro progettato da Nervi, Ponti e Covre, il Palavela, ristrutturato da Aulenti per le Olimpiadi del 2006, i padiglioni fieristici lungo il Po che dal 2005 sono sede di una succursale dell’ONU e lo stesso Corso Unità di Italia, la radiale.
Se in entrambi i quartieri è importante la presenza di impianti industriali dismessi o “risignificati”, quali La Riv, la Carpano e, appunto, la Fiat, il valore immobiliare cambia lungo lo spartiacque della ferrovia. A Lingotto una casa costa in media 1.210 €/m2, mentre a Nizza Millefonti 1.726 €/m2, con una generale flessione, più accentuata nel secondo caso.
Mirafiori, oggi divisa in due quartieri, Nord e Sud, territorio la cui espansione si deve all’industrializzazione nella seconda metà dell’Ottocento. La sua crescita è legata alla presenza della FIAT – è del 1939 la costruzione dello stabilimento su Corso Tazzoli – nella sua stretta alleanza con l’amministrazione comunale, di cui emblematiche sono le palazzine del rione M2 e i palazzoni-dormitorio, nel contesto di crescenti flussi di manodopera provenienti dal Sud e dal Nord-est. Dagli anni Novanta numerosi e fallimentari progetti di governance hanno cercato di cambiarne l’immagine di quartiere operaio. Dopo anni in cui i prezzi erano al ribasso, negli ultimi quattro anni vi è un’inversione di tendenza seppur all’interno di una forbice modesta, 1.556 €/m2 a Mirafiori Sud, 1.393 €/m2 a Mirafiori Nord.
Santa Rita, quartiere a sud-ovest di Torino, a inizio Novecento solo campi, caserme e qualche casetta, negli anni Sessanta e Settanta conosce un boom demografico che gli vale l’appellativo di “quartiere dei centomila”. Solo nel 1961 registra un aumento del 223% rispetto ai dieci anni precedenti: da 23.000 a 74.00 abitanti. Dalle case fatiscenti del centro con i bagni sul ballatoio, così come da sud, in molti nel dopoguerra inseguono la modernità attratti dai nuovissimi appartamenti sorti in breve tempo, nonostante i pochi i servizi. Nonostante la sua storica vocazione residenziale e commerciale, il quartiere ha seguito la generale svalutazione della città, -0,8% negli ultimi, mantenendo prezzi medi, 1.657 €/m2.
Pozzo Strada, dal latino Puteum Stratae per l’antica presenza di un pozzo lungo la “strada di Francia”, quartiere al confine con Grugliasco la cui edificazione risale principalmente agli anni Cinquanta e Settanta, in sostituzione alla precedente struttura edilizia di inizio Novecento. Con San Paolo e Cenisia formava un unico borgo operaio dove erano attive numerose fabbriche, tra cui la Lancia, la Bertone, la Viberti, anche se l’antica vocazione rurale di un territorio fatto di campi e cascine fa ancora capolino qua e là tra il cemento, come tra le vie di Borgata Lesna. È del 1999 l’apertura del CPT, oggi CPR, in Corso Brunelleschi, lager per senza documenti su cui si affacciano i balconi. Nel dopoguerra quartiere ambìto, oggi è il primo per numero di abitanti. Tra palazzoni e supermarket, anche qui dal 2011 il valore del mattone ha cominciato a scendere, -2,9% negli ultimi quattro anni, ma il costo delle case resta comunque alto, 1.916 €/m2.
Parella, per secoli territorio attraversato da bialere e puntellato di cascine alcune ancora ben visibili intorno alla Antica Strada di Collegno, tanto che il toponimo deriva proprio dal nome di una di esse, il quartiere industriale si sviluppa a partire dalla prima metà del Novecento, ospitando industrie prevalentemente meccaniche. Nelle strade comprese tra la Pellerina, la Tesoriera, il “fungo” e gli 11.000 mq intorno alle Salette che il Comune vorrebbe cementificare, i prezzi delle case sono scesi parecchio negli ultimi quattro anni, -5,9%. La quotazione è nella media delle zone residenziali, 1.577 €/m2.
Cenisia, ex quartiere operaio della Diatto/SNIA, a ridosso del Tribunale. Oggetto di forte richiesta ad uso ufficio e per gli studenti del Politecnico, negli ultimi quarant’anni è stato interessato da molti progetti di riconversione delle aree industriali ad uso residenziale e commerciale, di cui esempio sono le recenti mire speculative sui 25.000 mq della ex Westinghouse. Il valore immobiliare negli ultimi 4 anni è salito del +1,3%, arrivando a toccare i 1.893 €/m2.
San Paolo, sviluppatosi sul finire dell’Ottocento dati i benefici che forniva la sua esternalità alla cinta daziaria, ha conosciuto una consistente espansione legata in particolare alla presenza delle officine ferroviarie e della Lancia, diventando in breve tempo uno dei principali quartieri operai della città. Con la deindustrializzazione il territorio è stato fin dagli anni Novanta oggetto di interesse speculativo tramite progetti di riqualificazione – è del 1995 la Spina 1 -, le vecchie fabbriche sono diventate Rsa (il Lingottino) e musei (Fondazione Merz e Sandretto Rebaudengo). Pur con una crescita più modesta rispetto alla limitrofa Cenisia, +0,8%, le quotazioni immobiliari toccano i 1.854 €/m2.
Crocetta, storicamente una delle zone residenziali di maggior prestigio, prescelta dall’alta borghesia cittadina, ha raggiunto il suo massimo sviluppo tra fine Ottocento e gli anni Trenta. Disseminata di ville ed edifici neogotici, eclettici e liberty di proprietà di nobili e alto-borghesi, segni tangibili della distinzione rispetto ai limitrofi borghi operai, racchiude al suo interno un esclusivo quadrilatero pedonale dal 1974. Se in alcune vie, in particolare intorno al piazzale Duca D’Aosta davanti al Politecnico, i prezzi sono analoghi al centro e superano i 4.000 €/m2, il valore medio del mattone si aggira intorno ai 2.453 €/m2, con una crescita del +2,2% negli ultimi quattro anni.
*L’utilizzo dei dati qui presentati, incrociati da diverse fonti che pubblicano le quotazioni immobiliari e le relative variazioni nel tempo, non ha pretesa di accuratezza. Va da sé che un dato medio non può dar conto dell’eterogeneità del valore, talvolta molto accentuata, degli edifici presenti in uno stesso territorio.